隨著上市公司半年報的出齊，房企的財務狀況也輪廓漸顯。截至8月28日，包括招保萬金四大地產巨頭在內的115家上市房企曬出了中期“成績單”。 雖然上半年房企營收總體依然呈上升趨勢，但凈利潤不升反降，行業呈現增收不增利的局面。
與此同時，一個更值得關注的現象是房企的資金狀況，今年上半年115家房企中有42家凈負債率超過100%的安全警戒線，占到統計總數的近四成，而去年這一數字僅27家。尤其是以福建房企為代表的“激進派”，部分公司的凈負債率激增至300%以上，資金安全堪憂。分析人士認為，目前房企的整體資產負債率水平基本處于歷史峰值。
如果不能加速去化、回籠資金，房企的資金安全無疑將在今年面臨極大的考驗。在資金壓力下面，房企半年報透露出的下半年銷售策略幾乎雷同，那就是加大供貨、去庫存將成三、四季度的主導思想。
現金流進一步惡化
報告期內，115家上市房企整體經營活動現金流情況呈進一步惡化趨勢。統計數據表明，115家上市房企整體經營活動現金流量凈額從去年同期的-540億元減少至今年中期的-1020億元，同比大幅減少89%。
對此，國金證券分析師曹旭特表示，對2014年行業資金流入和流出項的預測，今年房地產企業資金盈余接近2008年的歷史最差水平。
而從經濟環境看，曹旭特認為，今年資金面的情況比較接近2011年水平，當時融資結構發生變化，金融機構貸款占比已經降至58%，這一切都和目前水平比較接近。“但不同之處在于，2011 年房地產行業資金盈利比例達到6.8%，高于我們預測的2014 年行業僅1.8%的資金盈利比例水平。因此，按房地產行業自身規律演變，今年底開發商的資金鏈不會好于2011 年的水平。”曹旭特強調。
在現金流之外，房企的凈利潤也不容樂觀。數據顯示，115家上市房企實現凈利潤總額從去年同期的291億元下降至今年中期的281億元，減少了10億元，降幅為3.5%。
其中，在“招保萬金”四大巨頭中，金地集團今年中期凈利潤降幅近五成，招商地產則下降了三成。
相比之下，面對房地產行業已長達半年多的整體調整，保利地產和萬科A兩大千億龍頭房企仍保持了逆勢增長，期末分別實現凈利潤為38.22億元和48.09億元，同比分別增長12.19%和5.55%。
真實負債水平堪憂
更讓人擔憂的，是上市房企的真實負債率水平的全面高企，已經接近峰值。其中表現尤為明顯的，是那些作風激進、以高周轉進行規模擴張的房企，在去化艱難的當下，資金危機更是凸顯。
從半年報數據來看，截至8月28日，115家上市房企整體資產負債率并沒有太大變化，從去年63%微增至今年中期的63.9%，看似平穩，但剔除預收賬款后的負債率水平卻明顯上升，從去年的56.8%上升至2014年58.3%。
不僅如此，更多房企的凈負債率水平已超出安全警戒值。2013年上半年，這115家上市房企中凈負債率超過100%的有27家，而今年同期這一數字已達到42家。凈負債率高企的房企不僅包括資金鏈緊張的中小房企，也有像保利地產這樣的房企巨頭。保利地產半年報顯示，公司上半年凈負債率已高達118.8%，居四大巨頭之首。而除了萬科凈負債率微降之外，其余三大房企的這一指標均呈上升趨勢，其中招商地產的增幅最大，從去年的23.%增至今年的41.2%。
部分擴張激進的房企資金鏈狀況更是讓人捏一把汗。去年至今，在一線城市瘋狂拿地、高速擴張的福建房企凈負債率普遍居行業前列。例如屢屢在京滬兩地高價拿地的泰禾集團，上半年凈負債率已從去年同期的192.7%飆升至今年的482.7%，增幅驚人，仔細看其報表數據可以發現，在大舉擴張過程中公司上半年凈債務從去年的91億元，激增至今年的309億元，造成凈負債率的急速上升。
下半年去庫存提速
由于今年以來房地產市場的持續調整，導致上市房企去化進程放緩，由此帶來的庫存壓力也達到高位。統計數據表明，截至今年中期，115家上市房企庫存從去年同期的1.58萬億元，增至今年1.97萬億元，增幅高達25%。
有分析師認為，從絕對量分析，現有庫存處于歷史較高水平，一線城市合計庫存僅比上輪周期高點低11%;二線城市庫存則在2013年下半年即開始快速上升，目前已經超過上輪周期高點的26%。
去庫存、加速周轉已成為下半年房企保證資金安全、提升業績的當務之急。以四大龍頭房企為代表，雖然上半年業績有增有減，但無一例外地都將大量供貨集中在下半年。
金地公告顯示，公司下半年可售總貨值約900億，其中存貨約570億，新推貨值約330億，去庫存將是金地下半年主要任務。由于上半年推貨較少，招商地產要完成500億元的銷售目標，下半年無疑也將大量釋放貨量。截至6月底，招商地產在手貨值約270億元，下半年計劃新推約450億元，總貨值超過700億元。
“目前已經出現了一些積極的因素，預示著下半年的經營環境可能會好于上半年。”萬科總裁郁亮表示。基于這一判斷，萬科也將把下半年作為推貨走量的出貨窗口，公司高層表示，下半年公司業績將體現得更加充分。
來源 上海證券報
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