“金九”螺紋鋼止跌反彈 “銀十”會(huì)不會(huì)保持呢？ |
在分析地產(chǎn)對(duì)螺紋的需求時(shí)，固定資產(chǎn)投資完成額是衡量房地產(chǎn)投資進(jìn)度的一個(gè)比較重要的指標(biāo)，越大的投資額往往代表了更大的投資量，以及對(duì)建材更多的需求。這個(gè)指標(biāo)或許在2013年前的效果是比較好的，但是也需要注意到從固定資產(chǎn)投資完成額到螺紋的需求上，是需要考慮一定的“傳導(dǎo)渠道”的問題的。簡單地說，可以認(rèn)為需要考慮到“系數(shù)”的問題。如果從純數(shù)據(jù)公式來看，而不是停留在感性的相關(guān)性問題，房地產(chǎn)的固定資產(chǎn)投資完成額包含了購地的成本，因此第一步需要將購地成本剔除，可以稱為凈固定資產(chǎn)投資完成額。接下來，首先從凈固定資產(chǎn)投資完成額，帶動(dòng)的是房地產(chǎn)的建筑面積，然后建筑面積通過用鋼密度再帶動(dòng)用鋼量，因此這個(gè)過程可以通過以下公式來實(shí)現(xiàn)：凈固定資產(chǎn)投資完成額×本期的每億元所完成的建筑面積=本期的建筑面積。如果再度細(xì)化的話，在考慮螺紋需求時(shí)，對(duì)應(yīng)的建筑面積應(yīng)該是用螺紋階段的建筑面積，如果是考慮水泥的需求，對(duì)應(yīng)的建筑面積應(yīng)該是用水泥的建筑面積，這里存在房地產(chǎn)開發(fā)不同階段用螺紋和水泥的密度是不同的問題。而通過本期的建筑面積×每平米建筑面積的用鋼密度，最終可以實(shí)現(xiàn)從固定資產(chǎn)投資完成額到螺紋需求的傳導(dǎo)過程，總體的過程可以通過以下公式來實(shí)現(xiàn)：凈固定資產(chǎn)投資完成額×本期的每億元所完成的建筑面積×每平米建筑面積的用鋼密度，當(dāng)每億元所完成的建筑面積和每平米建筑面積的用鋼密度是比較穩(wěn)定的時(shí)候，那么凈固定資產(chǎn)投資完成額和螺紋的需求的相關(guān)性就會(huì)很高，從投資額到螺紋需求的研究就會(huì)比較線性，但是一旦這兩個(gè)系數(shù)是不穩(wěn)定的，那么就會(huì)存在一些問題。第一，是結(jié)構(gòu)性問題，由于近幾年房地產(chǎn)開發(fā)的地區(qū)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了比較大的波動(dòng)，而不同城市的建安成本相差是比較大的，使得本期的每億元所完成的建筑面積就會(huì)存在比較明顯的波動(dòng)。第二，不同城市，尤其是一二三線城市的容積率和房屋高度是存在差異的，而高度不同的房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)用鋼密度的差異也是比較明顯的。而在之前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，整體的發(fā)展是核心問題，但是近年來，隨著發(fā)展速度的減弱，甚至房地產(chǎn)進(jìn)入存量階段，結(jié)構(gòu)性問題對(duì)各方面的影響將會(huì)越來越大。
在分析鋼材需求時(shí)，長材的波動(dòng)性明顯大于板材，而長材的需求主要來自房地產(chǎn)和基建，其中無論從占比還是波動(dòng)性的角度來看，房地產(chǎn)的需求是長材需求和波動(dòng)的核心，而且房地產(chǎn)的建設(shè)也會(huì)帶動(dòng)其他的投資，比如裝修、家電等，從而也會(huì)間接帶動(dòng)鋼材的需求。而從市場的各方觀點(diǎn)來看，房地產(chǎn)的各項(xiàng)數(shù)據(jù)和螺紋的需求量總是會(huì)存在一定的誤差，甚至出現(xiàn)完全相反的情況。本文主要從數(shù)據(jù)的角度，從“傳導(dǎo)渠道”的視角去重新整合房地產(chǎn)的相關(guān)數(shù)據(jù)和螺紋需求的關(guān)系，旨在提供一個(gè)全新的視角去理解一直困擾市場的數(shù)據(jù)偏差問題。
接下來，從土地市場到螺紋需求的傳導(dǎo)路徑問題上，可以類比固定資產(chǎn)投資完成額的討論，土地要經(jīng)過容積率、單位建筑面積的用鋼密度，才能最終落腳到螺紋的需求上，可以用公式表現(xiàn)為：土地面積×容積率×單位建筑面積的用鋼密度=螺紋需求，同樣，由于結(jié)構(gòu)性問題，容積率和單位建筑面積的用鋼密度是變量而不是產(chǎn)量，這使得從土地的角度推導(dǎo)出螺紋需求時(shí)并不是完全線性的。
另外，對(duì)于地產(chǎn)的投資，市場上長期存在看空地產(chǎn)投資的聲音，基于看空地產(chǎn)對(duì)螺紋的需求持悲觀的看法，但這里面存在幾個(gè)核心的視角問題。看空地產(chǎn)，是看空地產(chǎn)的哪個(gè)方面，可以看空房地產(chǎn)的價(jià)格、房企的利潤、土地價(jià)格、房地產(chǎn)的量等。以看空房地產(chǎn)的價(jià)格為出發(fā)點(diǎn)的問題在于，房價(jià)下跌是來自供應(yīng)太多還是需求下滑，如果是基于房地產(chǎn)供應(yīng)太多來看空房地產(chǎn)行業(yè)，那么房地產(chǎn)的供應(yīng)就是螺紋的需求，這時(shí)候房價(jià)和螺紋的價(jià)格是負(fù)相關(guān)，而不是正相關(guān)，如果基于看空房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)的利潤和發(fā)展，問題依然是房地產(chǎn)行業(yè)下滑，是由于房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部競爭壓力過大，房企太多，那么在這種邏輯之下，對(duì)螺紋的需求就也不該看空，如果認(rèn)為房地產(chǎn)需求下滑帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)下行，那么確實(shí)會(huì)面臨螺紋需求下滑的風(fēng)險(xiǎn)。因此，從對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的看法，到對(duì)螺紋的需求觀點(diǎn)，也需要對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行比較細(xì)致客觀的研究，也可以認(rèn)為這是房地產(chǎn)行業(yè)到螺紋需求的傳導(dǎo)渠道問題吧。
對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，2015年開啟的房價(jià)上漲行情，從本質(zhì)上是由于房地產(chǎn)的供給量在2014—2016年嚴(yán)重不足，可以從當(dāng)時(shí)螺紋、玻璃、水泥等行業(yè)的需求和價(jià)格表現(xiàn)來看出當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)建筑面積下滑是很嚴(yán)重的，因此此輪房價(jià)上漲的動(dòng)力來自供應(yīng)端的問題。之后隨著房價(jià)的上漲，出現(xiàn)投機(jī)性需求和剛需投機(jī)化，存在剛需，但害怕房價(jià)繼續(xù)上漲而提前買房，存在比較嚴(yán)重的投機(jī)和透支需求問題。透支需求可能帶動(dòng)未來一段時(shí)間需求面臨下滑的壓力，但是如果供給端一直保持2014—2016年的供應(yīng)水平，從房地產(chǎn)供需的角度來看，未來確實(shí)會(huì)由于人口問題、經(jīng)濟(jì)發(fā)展降速等等問題帶動(dòng)需求端的下滑，但是供給端如果一旦保持2014—2016年的水平，意味著供應(yīng)端已經(jīng)跑到了需求下滑的終點(diǎn)，也就是供應(yīng)下滑比需求下滑快，那也就意味著房價(jià)將出現(xiàn)低需求下，因?yàn)楣⿷?yīng)更低這種模式的上漲，而這對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的壓力將是巨大的，房子供應(yīng)下滑，由房地產(chǎn)帶動(dòng)的裝修、家電、基建等需求面臨下滑，居民消費(fèi)因?yàn)橘彿砍杀旧仙坏貌粔嚎s其它開支，實(shí)體經(jīng)濟(jì)首先將面臨巨大的需求壓力。由于房價(jià)的上漲，帶動(dòng)廠房、辦公樓等的購置和租賃的成本上升，如果是這樣，那實(shí)體經(jīng)濟(jì)面臨的將是雙殺：需求下滑+成本上升，對(duì)整體經(jīng)濟(jì)將帶了非常明顯而巨大的壓力。
從房地產(chǎn)目前的情況而言，并不是簡單地因?yàn)槿丝谥芷趩栴}，在最后一波高需求釋放之后，帶動(dòng)買房需求下滑，房價(jià)下跌，房地產(chǎn)供應(yīng)相應(yīng)下降，帶動(dòng)螺紋需求下滑，目前的房地產(chǎn)行業(yè)面臨的并不是這種模式的下行壓力，我們面臨的結(jié)構(gòu)性問題遠(yuǎn)比這種簡單的模式復(fù)雜。因此，從看空房地產(chǎn)行業(yè)來對(duì)螺紋需求進(jìn)行研判時(shí)，需要格外的謹(jǐn)慎。而2016年到目前建材行業(yè)需求的復(fù)蘇，正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的結(jié)構(gòu)性問題帶動(dòng)的，這里的結(jié)構(gòu)性問題可以更多地從供需在時(shí)間上的不匹配和地區(qū)間結(jié)構(gòu)性問題上來理解。在這里，并不是意味著未來建材的需求會(huì)完全獨(dú)立與房地產(chǎn)行業(yè)，也不意味著建材的需求將不存在下滑的風(fēng)險(xiǎn)，而是意味著建材的需求的節(jié)奏性問題和邏輯性問題需要特別注意。未來，從房地產(chǎn)行業(yè)出發(fā)對(duì)螺紋需求的預(yù)判，筆者認(rèn)為可以分為幾個(gè)階段：第一個(gè)階段，目前因?yàn)樾迯?fù)房地產(chǎn)供應(yīng)過度下滑而帶動(dòng)的建材需求恢復(fù)階段；第二個(gè)階段。不遠(yuǎn)的未來面臨房地產(chǎn)需求因?yàn)橥钢Ф鴰?dòng)的需求下滑階段，并帶動(dòng)房地產(chǎn)供應(yīng)量和螺紋需求下滑階段；第三個(gè)階段，或者說第三個(gè)邏輯在于，為了維持房價(jià)不漲所必需保持適當(dāng)量的房地產(chǎn)供應(yīng)邏輯，對(duì)于螺紋的需求就不應(yīng)該過于悲觀。結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)各方面的研究來看，對(duì)于螺紋的需求，或許可以適度悲觀，但是過度悲觀是不合適的，最起碼不能想當(dāng)然地認(rèn)為螺紋的需求會(huì)比2014—2016年更差。
基于對(duì)地產(chǎn)各方面的數(shù)據(jù)和邏輯來看，對(duì)于螺紋需求和價(jià)格的走勢，筆者認(rèn)為不應(yīng)僅僅看重結(jié)果，尤其是現(xiàn)貨端，現(xiàn)貨的價(jià)格是一條會(huì)一直波動(dòng)下去的曲線，不應(yīng)過度悲觀地對(duì)螺紋的價(jià)格判“死刑”，還需要考慮到不同階段需求的波動(dòng)性問題，近幾個(gè)月隨著房地產(chǎn)企業(yè)逐漸從三四線城市往一二線城市轉(zhuǎn)移，今年1—8月份百城成交土地面積下滑了6.36%，但一二線分別增長了34.74%和10.87%，三線下降了21.05%，一二線城市的增量在一定程度上對(duì)沖了三線城市的下降，今年4—7月份，成交土地面積同比為7.09%、-1.39%、-3.7%、7.16%，同比而言并不比2018年差，今年主要是2—3月份，同比下滑20.77%和25.18%，帶動(dòng)了均值的下滑。而一二線城市的容積率和用鋼密度相對(duì)都較高，從容積率來看，2019年1—8月百城的容積率為1.97，比去年全年均值的1.91增加了3.1%，而最近三個(gè)月百城的容積率高達(dá)2.03，比去年均值上升了6.4%，對(duì)螺紋需求的帶動(dòng)作用將是比較明顯的。由于對(duì)未來的行情比較悲觀，房地產(chǎn)積極開發(fā)銷售的意愿也比較強(qiáng)，因此對(duì)十月份螺紋的行情持相對(duì)較樂觀的觀點(diǎn)，目前螺紋的庫存隨著過去幾個(gè)星期的去庫存，和前幾年相比已不再是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于的情況，隨著10月份需求的釋放，預(yù)期螺紋價(jià)格穩(wěn)中趨漲的概率較大。而對(duì)于鐵礦，自7月份中旬以來港口庫存雖然見底略增，但幅度比較有限，鋼廠也沒有進(jìn)行大規(guī)模的補(bǔ)庫，在廢鋼資源比較緊張的情況下，預(yù)計(jì)鐵礦將隨螺紋的需求回升，即對(duì)10月份鐵礦的行情持相對(duì)偏樂觀的觀點(diǎn)。
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